用地批准被撤销，原国有土地转让合同的效力
基本案情
杨某有一宅基地，其中有70平方米面积是XX民商住用地批准书载明的面积，另一部分面积是购买冯某某从某县某公司破产清算组转让的面积（55平方米）。
2013年11月，杨某与陈某经协商达成《土地使用权转让协议》，杨某将该块宅基地以XX元的价格卖给陈某。
同年12月，陈某交付杨某xx元，杨某出具《收条》，载明：“今收到陈某土地使用权转让款定金XX元正”。杨某则将XX民商住用地批准书交给了被告陈某。
次年1月，陈某出具了一份《欠条》给杨某，载明：“今欠到杨某土地使用权转让款人民币xx元正”。
2015年，某县国土资源局认定杨某申请办理的批准文号为“某某转建批字第XX号”的用地批准书部分登记面积（未建部分，70平方米）不具备申请资格，遂作出处理决定：“撤销你（指原告）批准文号为‘政地出字第XX号’的某市村（居）民商住用地批准书”，即为出让建批字第xx号《某市村（居）民商住用地批准书》。
陈某不再支付乘余款项，杨某诉至人民法院，请求解除双方的《土地转让协议》，同时要求陈某退还杨某的出让建批字第xx号用地批准书。
法院审理
杨某请求人民法院依法解除双方的《土地使用权转让协议》；由陈某退还杨某的出让建批字第XX号用地批准书。杨某的二项诉讼请求，解除土地转让协议因二号土地转让有效，其诉讼请求人民法院不能支持；由陈某退还杨某的出让建批字第XX号用地批准书，该批准书已被某县国土局撤销，返还已无实际意义。
【皓哲律师团队】律师评析
一、《土地使用权转让协议》部分有效
杨某转让给陈某的土地包含两部分：一是XX民商住用地批准书载明的面积为70平方米，（以下简称一号土地），二是购买冯某某从某公司破产清算组转让的面积为55平方米（以下简称二号土地）。
1、杨某转让给陈某的一号土地，因违反民事活动中的诚实信用原则，应认定为无效。
杨某与陈某签订《土地使用权转让协议》时，杨某明知自己对该份土地没有申请办理村（居）民商住用地批准书的资格，却通过手段取得了XX民商住用地批准书。作为杨某来说，其本人知道XX民商住用地批准书是会被撤销的，但仍然把XX民商住用地批准书所涉的70平方米土地转让给陈某，虽然《土地使用权转让协议》在前，撤销XX民商住用地批准书在后，但根据《民法通则》的规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。杨某在转让一号土地时违背了诚实信用原则，应当认定转让一号土地是无效的。
2、杨某向陈某转让二号土地合法有效。
杨某把从冯某某手中合法购买的55平方米土地转让给陈某，虽然没有办理不动产物权的登记手续，但不影响合同效力。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。综上所述，该土地转让合同部分有效。
二、杨某要求解除《土地使用权转让协议》，收回土地使用权于法无据
根据《合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
一号土地已被某县国土资源局认定杨某不具备申请资格，作出撤销批准文号为“政地出字第XX号”的某市村（居）民商住用地批准书”，可以说，一号土地杨某已经丧失使用权，二号土地转让合法有效，因此杨某无权收回土地使用权。
