商品房买卖合同中违约金审判实务问题研究
作者：张文豪 来源：中国法院网
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纠纷往往伴随着实践的发展层出不穷，常言道“有人的地方就有江湖”，在商品房买卖的江湖中，各种纠纷复杂而艰深，不可计数的法律争点萦绕着商品房买卖的全过程。商品房价格的易变性往往折射出人性的贪婪，合同的毁弃变更在商品房买卖领域是常谈长新的话题。违约金具有预定性，在风险发生之前就可把未来可预见的损失进行固定，变不确定为确定，从而保护合同双方的利益。基于上述特性，违约金可以预先弥补商品房买卖的风险，将不确定的权利预先确定。违约金是一种有效的风控手段，当事人以合同中预设的违约金条款来避免举证不力而带来的败诉风险。违约金的调整应在实际损失基础上，以可预见性为基础，结合合同当事人双方的过错综合判断。
商品房买卖合同的违约金调整案件与地区房地产市场发展成熟度关系较为密切。在中国裁判文书网上以“商品房买卖”“违约金调整”为关键字进行搜索。共出现民事案件358件。其中，重庆市以87件的案件数位列全国第一，经济总量居全国前列的浙江省涉商品房违约金调整案件数量为79件，居全国第二。受京津冀一体化影响较大而房地产市场火爆的河北省案件数量为51件，位居全国第三。广东省、江苏省的案件数量分列全国第四、五位。以上数据可以看出，经济发展程度高低与商品房买卖合同中违约金调整案件的数量呈现出正相关的关系。这种情况的出现，一方面是由于经济发展程度越高，则人民群众可支配的财产越多，社会流动资金及人民群众投资热情高涨，房地产市场作为目前投资收益较高的领域之一，必然成为社会资本热衷追逐的对象。另一方面，经济发展程度高的区域，第三产业相对发达，法律服务市场发展较为充分，各种专业的法律服务机构鳞次栉比，纠纷主体往往倾向于通过法律手段解决争议纠纷，故而大量涉商品房类案件进入法院。
基于对违约金性质的不同认识，法院在涉房屋买卖合同的案件中对于违约金调整标准的适用有不同的理解。关于买卖合同中明确规定以房屋标的额的一定比例按日计算违约金时，如果一方当事人请求调整违约金，人民法院应当以什么为基准裁定，司法实践中的标准截然不同。经过对公开的裁判文书进行统计，法院在实际处理中大致有两种不同的标准。第一种是着重于强调违约金的惩罚性，当房地产开发公司逾期交房的时候，严格按照合同中预先规定的条款计算违约金，对违约方赋予较重的违约金责任。第二种是基于违约金的补偿性，在对违约金进行调整的时候，以相应地段的租金情况来判断当事人因违约产生的实际损失，从而对违约金进行相应的调整。
在南福房产公司与陈某商品房预售合同纠纷一案1中，合同当事人双方约定，违约金的计算标准以已付房款2481016元的日万分之二为标准计算违约金。违约方南福公司认为违约金过高请求调整。双方当事人对于违约金与实际损失的关系产生了争议，被告方南福公司主张应当以同地段房屋的月租金为损失的计算标准，请求法院将违约金调整至月租金的百分之一百三十，而原告则认为已付房款的日万分之二与人民银行一年期同期贷款利率相比并不存在明显过高的情况。此案涉及到适用何种参照标准合理界定违约金。南福公司认为双方虽然在合同中约定了以已付购房款为基准的计算方式，但是没有约定实际损失的计算方式。南福公司主张根据《商品房买卖合同解释》的规定参照同地段同类房屋的租金标准计算。南福公司举证证明根据合同中约定的违约金条款计算的违约金是同地段房屋租金的4倍以上，属于违约金明显高于实际损失的情况。被告南福公司认为根据《商品房买卖合同解释》第九条，只有在出现特定情形买受人退房或者解除合同，买受人不可能得到商品房的所有权的时候才会出现利息损失。而在买受人没有主张解除合同的情况下，房屋终将属于买受人，南福公司的违约行为对买受人造成的损失只是另行租房居住或者将房屋出租获利的损失，因此应当以同地段的商品房的市场租金为标准来认定买受人的不利益。二审法院认为当事人双方在合同中约定违约金一方面是为了督促义务人履行合同义务，另一方面是在出现违约行为使能够对买受人进行补偿，双方约定的每日万分之二的违约金是自由意志的体现。同时根据《商品房买卖合同解释》第十七条规定，适用租金衡量违约金的标准是双方当事人事先没有在合同中对违约金的计算方式作出预先的说明。延迟交房给当事人造成的损失出了租金以外还包括因延迟交房造成的装修成本增加、当事人为交涉延迟交房事宜所耗费的人财物等，因此对于南福公司主张以租金为标准调整违约金的抗辩不予采纳。本案的裁判结果表明对于合同中明确规定以合同标的额的一定比例为违约金计算标准的房屋买卖合同纠纷案件，法院的态度是以当事人在合同中的约定为标准，而且在认定实际损失的时候，不单单以租金为标准，还要考虑到由于迟延履行造成的物价上升成本以及当事人主张权利的成本。
而在黄某与康盛公司商品房预售合同纠纷二审一案2中，双方所签订的合同中约定了违约方按日支付标的额的万分之五作为违约金，康盛公司在答辩中请求法院进行调整。法院认为，康盛公司逾期交房行为给黄某造成的损失只是黄某另行租房所支付的租金损失或者是按揭贷款的利息损失，康盛公司诉请违约金过高请求调整的理由得到了法院的支持，法院根据最高人民法院《合同法解释（二）》第二十九条，《商品房买卖合同解释》第十六条的规定，在同地段的综合租金价格以及人民银行逾期贷款利息的基础上，将违约金的计算标准调整到了日万分之一的水平。二审法院认为黄某并没有解除与房产公司的合同，在其继续履行合同的前提之下，其遭受的损失主要体现在逾期交房的租金损失，而合同中按日记万分之五的约定违约金明显与同地段的租金水平不相符合，大大超出了当事人合理的实际损失，因此在参照人民银行逾期计收贷款利率的基础之上对违约金作出了合理的调整是正确的裁判。
违约金是一方未能充分履行合同责任的情况之下，以给付约定数额的违约金的方式替代损害赔偿的履约形式。违约金的作用在于通过预先的合同约定，在心理上增加合同双方当事人的压力，促使合同当事人能够严守合同，使当事人为了避免违约带来的严重不利后果而积极履行自己的合同义务。合同签订的目的在于达成一种交易关系，满足合同双方经济交往的需要，合同的最终价值在于合同的履行，通过违约金条款的约定，无形中设置了一种压力，可以有效保障合同目的的实现。
在商品房等大宗物品的买卖中，买受人作为一个个独立的个体往往处于较为弱势的地位，买受人一般都是被动适用出卖方即房产公司提供的格式合同，但作为合同中的主体，违约金责任对于双方当事人来说是平等适用的，任何一方违约都应适用同样的违约金义务。房地产公司作为拥有丰富社会经验的商事主体，其对自身违约可能要承担的违约金风险应有充分的预估。无论是以银行同期贷款利率为标准，参照《民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定还是以同地段房屋租金为基准计算违约金，都有着可以参照适用的相应规定。在合同中明确约定以合同标的额的一定比例为标准计算违约金且该标准没有明显高于人民银行同期贷款利率的情况下，适用商品房买卖合同中的违约金条款显然比适用租金标准更符合当事人在签订合同时候的内心真意，法院不应当替代当事人做出自认为正确的选择，否则将使违约金无法发挥自身的作用。
（作者单位：北京市门头沟区人民法院）
