商品房预售合同登记备案不产生登记请求权的物权效力
作者：韦民 最高人民法院执行局
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在执行实务中，有这样一种情况，执行法院在执行被执行人房屋时，因他人己对该房屋进行了商品房预售合同登记备案，房地产登记部门要求执行法院在协助执行通知上注明注销他人的商品房预售合同登记备案，否则不予协助。理由是，因他人己对该房屋进行了商品房预售合同登记备案，具有对抗效力，故要注销他人的商品房预售合同登记备案后，方可协助办理房屋产权过户手续。为此，执行法院在向房地产登记部门发出协助执行通知时，在协助执行通知上，要求房地产登记部门协助注销他人的商品房预售合同登记备案。商品房预售合同登记备案的购房者不服该协助执行的内容，提出执行异议。这一异议，引发出一个值得思考的问题――商品房预售合同登记备案是否等同于物权法规定的预告登记，是否产生登记请求权的物权效力，可否对抗人民法院的执行。
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【案情】
一、审判情况
2006年12月20日，郑某与一房产开发商（以下简称开发商）签订一份《商品房预售合同》，约定由郑某向开发商购买该开发商预售的一个商铺，该商铺总价款为300万元。同年12月22日，郑某向开发商支付30万元，双方办理了商品房预售合同登记备案，同年12月24日，郑某向开发商支付265万元，开发商出具《收据》：收到郑某支付商铺购房款300万元。同年12月25日，郑某与开发商就上述300万元又签订《借款合同》，约定开发商向郑某借款300万元，借款期限为二个月，若开发商未能按时还款，双方须另商定还款时间，开发商须每月支付资金占用费15万元给郑某，若开发商未按时还款，又不按月支付资金占用费，郑某即用300万元购买上述商铺，该商铺只用作借款合同的抵押物，开发商还清借款后，郑某要协助办理注销房屋预售登记备案。
2008年6月25日，余某与开发商签订《商品房预售合同》一份，约定余某以总价款1523.2万元购买上述商铺。当日，开发商出具一份《收据》，收到余某支付的购买上述商铺的价款1523.2万元，并将该商铺交付给余某使用。2009年4月28日，余某与张某签订《房屋租赁合同》，约定余某将上述商铺出租给张某用于经营大酒楼，租期五年，月租金10万元。该酒楼装修后于2009年10月28日开业营业。2013年4月18日，郑某向张某发出《租金催收函》，主张涉案商铺是其向商铺开发商购买的物业，已在房地产交易中心进行了商品房预售合同登记备案，要求张某缴纳几年来的租金，否则收回商铺。次日，郑某又向开发商发出《告知函》，提出开发商没有依约支付资金占用费也没有归还借款，要求开发商尽快办理上述商铺的产权手续并交付使用。4月20日，开发商复函，称无能力归还借款和支付资金占用费，原300万元借款自动转为购房款，其将尽快办理房产手续并交付郑某使用。
余某于2013年6月27日以开发商和郑某为被告向法院提起诉讼，主张被告开发商与郑某签订的《商品房预售合同》名为商品房预售合同，实为借款抵押合同，该合同是无效的，且两被告间的借款合同已终止，商品房预售合同不再履行；其本人与被告开发商所签订的《商品房预售合同》合法有效，其已付清全部价款，且从2008年7月以来一直占有使用该商铺。为此请求：确认两被告签订的《商品房预售合同》无效；确认其与被告开发商签订的《商品房预售合同》合法有效，开发商协助其办理商铺土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
法院审理认为，开发商与郑某、余某分别签订的《商品房预售合同》均为合法有效的合同，因郑某签订的商品房预售合同在先并办理了商品房预售合同登记备案手续，郑某对涉案房屋的请求权享有物权的效力，郑某请求开发商履行合同，并按合同约定协助办理涉案商铺的房地产权属证和交付房屋请求成立。余某关于确认其与开发商签订的商品房预售合同有效的诉讼请求成立，但关于请求开发商协助其办理涉案商铺土地使用权变更和房屋所有权登记手续的诉讼请求不成立。据此，于2015年4月23日作出民事判决：一、余某和开发商签订的《商品房预售合同》合法有效；二、郑某和开发商签订的《商品房预售合同》合法有效；三、开发商在判决生效之日起三十日内将涉案商铺交付给郑某使用，在完善上述房产初始登记后三十日内将该房地产的权属权证办理至郑某名下；四、驳回余某的其他诉讼请求。
余某不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，开发商就同一商铺分别与郑某、余某签订《商品房预售合同》，均为有效合同，郑某未支付合同约定的购房款而没有实际履行合同，而余某已依约支付完毕购房款，开发商已依约将涉案商铺交付给余某使用。虽然郑某与开发商在签订《商品房预售合同》后办理了商品房预售合同登记备案，但商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度，并未赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。《中华人民共和国物权法》第二十条规定的不动产预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性。一审法院认定郑某因办理了商品房预售合同登记备案而对讼争商铺享有的请求权具有物权效力错误，应予纠正。由于郑某与开发商签订的《商品房预售合同》尚未实际履行，办理的商品房预售合同登记备案也不产生物权效力，即使郑某与开发商的《商品房预售合同》签订在先，基于余某已经就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得开发商交付并实际占有使用的前提，余某与开发商签订的《商品房预售合同》应当优先于郑某与开发商签订的《商品房预售合同》得到履行。据此，作出民事判决：一、维持一审法院民事判决第一、二项；二、撤销一审法院民事判决第三项；三、开发商在完善涉案商铺初始登记后三十日内将该房地产的权属权证办理至余某名下；四、驳回郑某的其他诉讼请求。
郑某不服二审法院作出的上述终审民事判决，向最高人民法院提出申诉称，郑某在与开发商签订《商品房买卖合同》后办理了商品房买卖合同预售备案登记，余某与开发商签订《商品房买卖合同》没有进行商品房买卖合同预售备案登记，没有物权对抗效力，二审法院将讼争商铺判给余某适用法律错误错误，请求再审本案。最高人民法院审查认为，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑某与开发商在签订《商品房买卖合同》后办理的商品房买卖合同预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑某向开发商支付的300万元实为借款，其并未向开发商支付购房款。而余某与开发商的《商品房买卖合同》签订后，余某依约支付了购房款1523.2万元，开发商将讼争商铺交付给了余某使用，2009年4月，余某将该商铺等出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋的毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买卖人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余某对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余某已就论争商铺支付完全部购房款且已经开发商交付并实际占有使用的事实，原判决认定余某与开发商签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑某与开发商签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。故郑某有关原判决适用法律错误，论争商铺应归郑某所有的主张，本院亦不予支持。于2016年8月19日作出（2016）最高法民申1234号民事裁定，驳回郑某的再审申请。
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二、执行及执行异议情况
本案终审判决生效后，余某于2016年2月22日向一审法院申请执行，请求强制开发商履行终审判决确定的义务。执行法院于2016年4月20日，向房地产交易中心送达协助执行通知书及相关民事判决书，要求该中心协助执行以下事项：一、注销开发商商铺原预购商品房购买人为郑某的商品房预售合同登记备案，并将该商铺商品房预售合同登记备案号登记到余某名下。二、被执行人开发商在完善上述商铺初始登记后三十日内将该房地产的权属权证办理至余某名下。执行法院要求房地产交易中心协助执行事项中的第一项所根据的是应房地产登记部门的要求注销他人的商品房预售合同登记备案。
郑某不服上述协助执行通知书中的第一项，于2016年4月29日向执行法院提出异议，认为上述协助执行通知第一项错误地变更了执行依据内容，作为执行依据的民事判决并没有判决注销郑某的商品房预售合同登记备案号，以及将涉案房屋备案至余某名下。因此，执行法院要求房地产部门协助办理商品房预售合同登记备案注销，变更备案主体不合法。故请求撤销该协助执行通知第一项。执行法院对异议审查后，请示上级法院。上级法院认为：第一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第—款的规定，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，不具备物权公示效力。本案的生效判决主文明确案涉商品房的物权应登记到余某名下，因此本案执行标的内容是具有物权公示效力的行为，即条件成就时房地产管理部门为余某办理权属登记的行为，协助执行通知书的内容也应与之对应。第二、房地产管理部门对郑某办理的商品房预售合同登记备案是否需要注销后才能为余某办理权属登记，这属于该职权部门内部工作管理规定范畴，与法院的执行行为并无实质关联。执行法院于2017年4月21日作出执行裁定，支持余某的异议请求。
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【评析】
商品房预售合同登记备案具有物权的效力，己成为目前商品房购房者普遍认为的观点，甚至连房地产登记部门、一些法官对商品房预售合同登记备案具有物权的排他效力也予以认可。之所以出现本案争议，就是在于对商品房预售合同登记备案的效力问题看法不一。一种观点认为，由于目前地方房地产交易部门只办理商品房预售合同登记备案，很少办理不动产预告登记，商品房预售合同登记备案就等于不动产预告登记。一些法官在审理该类案件时，向房地产交易部门咨询商品房预售合同登记备案效力问题，房地产交易部门回答含糊不清。因此，在判断商品房预售合同登记备案是否具有物权的排他效力时，出于对已办理商品房预售合同登记备案购房者的保护，打击房产商将已办理了商品房预售合同登记备案的商品房一房二卖，获取高价利润的不良行为，往往支持已办理了商品房预售合同登记备案的购房者的诉请。
笔者认为，虽然对房产商将已办理了商品房预售合同登记备案的商品房一房二卖，获取高价利润的行为不应支持，但保护已办理了商品房预售合同登记备案的购房者，应有法律依据。
一、商品房预售合同登记备案不能等同不动产预告登记
商品房预售合同登记备案出自住房和城乡建设部的《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手读。”从法律性质上，《城市商品房预售管理办法》是建设部的部门规章，是关于合同登记备案的规定，属于房地产部门行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，当房产商将购房者已进行商品房预售合同登记备案的商品房一房两卖时，购房者只能主张房产商违约，请求损害赔偿，而无法获得该房屋。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。物权法设置预告登记，是为保全一项请求权而进行的不动产登记，是对物权请求权的保护，预告登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是，使被登记的请求权具有物权对抗的效力。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人对房产做其他处分的权利，当房产商将购房者已进行房屋买卖预告登记的商品房一房两卖时，房产商违背预告登记内容的处分行为，不能发生物权变动的法律效力，从而保护房屋买卖预告登记的购房者。由此可见，合同登记备案不能等同房屋买卖预告登记。
二、主张商品房买卖合同登记备案具有物权效力的观点缺乏法律依据
有人认为，商品房买卖合同登记备案是目前在商品房买卖中普遍存在的现象，这种现象被视为预告登记，在人民法院向房地产部门发出协助办理房屋产权过户手读时，房地产部门也要求法院写明撤销他人的商品房买卖合同登记备案，否则不能协助办理房屋产权过户手读。笔者认为，这是一种错误的认识。上文已分析商品房买卖合同登记备案不能等同于房屋买卖预告登记。这是因为两者的性质不同，法律效力也不同。首先，在性质上，商品房买卖合同登记备案属于行政管理范畴，不具有对抗效力。在法律效力上，商品房买卖合同登记备案属于建设部门的规章所规定，该规章不具有强制法的属性。而预告登记在性质上具有对抗效力。在法律层级上，物权法是法律，而《城市商品房预售管理办法》只是部门规章。其次，《城市商品房预售管理办法》只规定开发企业应当自签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手读，其没有职权赋予商品房预售合同登记备案对抗效力。根据物权法定原则，物权法是法律，明确赋予预告登记物权对抗效力，规定未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。最后，到目前为止，没有法律或司法解释规定商品房预售合同登记备案具有物权的效力，可以对抗他人的处分。因此，主张商品房预售合同登记备案具有物权效力可以对抗他人的处分的观点，缺乏法律依据。广州房地产合同律师,广州专业工程律师
