保护房屋实际权利人的征收权益不违反物权公示原则

——浙江高院裁定沈业等人诉慈溪市人民政府征收房屋案

来源：人民法院报

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裁判要旨

在房屋征收过程中，对于未取得产权登记的买受人，如其已支付购房款并合法占有房屋，保护其作为实际权利人的征收权益不违反物权公示原则。

　　【案情】

上诉人沈业等人于2002年左右从案外人吉忠达处购买了位于浙江省慈溪市坎墩西路的房屋，一直占有使用至今，但未办理产权变更登记。涉案房屋仅有土地使用权证，由于存在超出审批面积建设等情况，无法办理产权证。2022年3月14日，慈溪市人民政府发布《关于慈溪杭湾金融港综合开发配套基础设施一期工程互通及附属工程项目房屋征收决定》，其中划定的征收范围包括了涉案房屋。在房屋征收过程中，慈溪市人民政府按照涉案房屋的土地使用权证记载，将被征收人确定为房屋出卖人吉忠达，并与之签订了征收补偿协议。沈业等人遂提起本案诉讼，请求确认被诉征收决定违法。

　　【裁判】

　　宁波市中级人民法院审理后认为，被征收房屋所有权人才是被征收人，可以对房屋征收决定提起行政诉讼。房屋征收决定作出时不需要考虑被征收房屋所涉及的一般租赁、买卖等法律关系。沈业等人基于其与吉忠达签订的房屋、土地转让协议，认为其属于真正的被征收人，缺乏事实和法律依据，其相关权益可以通过民事法律途径保障救济。遂以不具有原告资格为由，裁定驳回起诉。

沈业等人不服，提起上诉。浙江省高级人民法院认为，上诉人与吉忠达签订房屋买卖合同购买了涉案房屋。虽因故未能办理产权过户登记手续，但协议签订后，上诉人交付了购房款，取得涉案房屋并占有、使用达二十余年，双方均已实际履行了买卖合同。在没有相反证据的情况下，应当认可上诉人的实际所有者地位。上诉人在征收过程中的合法权益应受保障，与被诉征收决定具有利害关系，应赋予其原告主体资格。遂撤销一审裁定，指令宁波中院继续审理本案。

　　【评析】

　　本案争议焦点为在房屋征收过程中，何种情形可以赋予未办理不动产转移登记的买受人原告资格，如此是否与物权公示原则相抵触。具体分析如下：

　　1.“事实物权”与“法律物权”相分离时，应关注权利的实质归属。对于物权变动模式，我国采取的是债权形式主义的立法例，认为除了有债权合意即订立合同外，还需履行交付或登记的法定形式，才能产生物权变动的法律效果。民法典第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征收人为房屋所有权人。而本案房屋买卖未办理转移登记，慈溪市人民政府遂提出应该按登记确定房屋的所有权人。笔者认为，涉案房屋买卖未办理登记手续，确实没有完成法律意义上的产权转移。而本案的特殊之处在于：一是作为物权变动基础行为的买卖合同已履行完毕，上诉人支付了购房款，合法取得涉案房屋并占有、使用达20余年，实现了对物事实上的支配。上诉人对房屋享有的是特定化的、具有物权属性的债权；二是涉案房屋不存在民事权属争议。如果有“一房多卖”，在后的买受人取得登记或卖方签订合同后反悔等情形，有无完成转移登记会影响到物权权属的认定，但本案不存在此类情形。认可上诉人的实际所有者地位不会损害取得登记或信赖登记的第三人合法权益，并不违反物权公示原则。

　　2.不动产登记的主要作用在于公示公信，而非作为权利的根本依据。产权登记是一个权利外观，并非物权变动的依据。如果当事人有证据证明登记与物权的真实状态不符，物权的实质归属仍应取决于基础法律关系。民法典采用不动产物权变动的登记生效主义，主要起到公示不动产的权属状态、权利推定以及善意保护作用。在民事活动中，由于民事主体掌握的信息和资源有限，通常只能以产权登记识别物权的权利人。信赖登记簿上的权利记载为真实，而与权利人进行买卖、抵押的善意相对人应受法律保护，如此方能维护物权秩序和交易安全。而房屋征收活动有所不同，行政机关不属于应予保护的善意相对人，因为征收部门具有对房屋产权情况进行调查核实的职责。本案中，慈溪市人民政府也已经了解到房屋买卖的事实，不存在无法识别真实产权人的问题，且上诉人长期占有、使用房屋本身也具有一定的公示效力。如此便不能简单以登记外观为依据，在认定被征收人资格上，应注重财产的实质归属。

　　3.如果否定上诉人的原告资格，无法保障其合法权益。一是如果以上诉人非房屋所有权人为由认定其与征收决定无利害关系，则上诉人后续主张征收补偿亦不具有原告资格，补偿权益无法获得保障；二是如果上诉人所享有的征收补偿权益只能通过卖方出面主张，而卖方因为缺乏利益驱动，不会去积极行使被征收人的权益。且如果没有实际参与到拆迁安置补偿程序中，则无法根据自身情况就补偿协议、评估报告、装修费用等事项提出意见，与房屋征收部门进行协商，而上述诉求难以有效地通过卖方进行主张。

　　综上，涉案征收决定与上诉人具有利害关系，应赋予其原告主体资格。

　　本案案号：（2022）浙02行初26号，（2022）浙行终859号

　　案例编写人：浙江省高级人民法院  张  榆