2019年陈某购得位于枝江市某小区7楼房屋一套，2023年小区保洁人员反映该房屋门前有大量水从门缝渗出，楼栋管家立即上门查看，室内无人，当即在水井房内关闭该房屋室内水闸同时联系陈某。

 陈某表示人在外地，派其亲属过来查看。陈某亲属到场开门发现室内大量污水，经现场查看，系客卫堵塞导致积水。因无法就赔偿达成一致意见，陈某将物业公司及楼上所有业主诉至枝江市人民法院，要求赔偿损失。

本案系一起因高层建筑公共排污管道堵塞引起的财产损害赔偿纠纷，经清理管道后发现，涉案房屋因钢丝球、鞋刷、塑料袋、水泥块、竹片等建筑材料和生活垃圾堵塞，导致出现积水造成房屋受损。

 根据物业公司提供的《开工告知书》，在发生积水事故时，楼上所有的房屋均已开工装修，部分已入住。就现有证据，无法确定具体加害人，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条之规定，由可能加害的建筑物使用人承担补偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十条“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任”的规定，虽然部分业主主张其并非管道堵塞的实际加害人，但提交的证据不能到达排除其责任的证明目的。

 还有部分业主经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权、举证质证权，由此产生的不利后果由其自行承担。上述业主均为造成该损害后果的共同危险行为人，因本案的损害后果系上述其中一人或数人的行为所造成，但又无法确定具体侵权行为人，陈某的损失应当由各行为人承担相应的法律责任。

 案涉客卫排污立管系公共管道，除特殊情况外，管道的堵塞是逐步积聚形成的。在出现污水倒溢的情况之前，会发生下水不畅等异常现象，此时如果及时发现并处理，一般不会造成严重损失。由于排污立管均铺设在业主家中，一旦某户因管道堵塞发生污水倒溢，除该户业主外，外人很难在第一时间发现异常。

 本案中，陈某作为业主，对自己的房产负有审慎的管理、维护义务，对家中下水管道是否通畅、是否能正常使用应当予以积极关注。但直到污水溢出室外才被物业保洁员发现来看，涉案房屋此前应有相当长的一段时间无人照看、使用，陈某对于损失的不断扩大也存在明显过错。且从案涉管道堵塞物的位置来看，也难以排除陈某自身存在不当使用行为的可能性。

 物业公司作为物业服务企业，负有对小区内公共设施设备进行管理维护的义务。物业公司在发现异常后及时联系陈某，事后也采取了有效措施疏通了管道，应认定物业公司采取的上述维护措施及时有效。但考虑到案涉楼栋是高达30余层的高层住宅，物业公司应认识到高层住宅存在住户人数多、内部设施结构复杂的特点，应加强防范，最大限度避免或减少类似情况发生。

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 且《前期物业管理服务协议》明确约定了物业公司负责下水管道的维修和管理。物业公司虽然提供了通水试验工作记录，但无法证明其定期对污水主管道完全尽到了检查、维修及疏通的义务，对于管道存在隐患未能及时排查和消除，物业公司对本起损害的发生存在一定过错，应承担相应的民事责任。

 综上，对于陈某的损失，法院认定陈某、物业公司及楼上业主均应承担责任。目前该案判决已发生法律效力。

 房屋漏水是生活中经常出现的问题，邻里之间也经常因为该问题发生争执。在发生此类情况时，业主应第一时间固定相关证据，例如收集现场照片、录音录像、证人证言、维修单位或物业公司证明、维修费用发票等能够证明漏水对自己产生影响或造成损失的相关证据。

 尽快查找漏水部位及原因，确定侵权责任主体，统计财产损失情况，与相关业主、物业公司、开发商等进行协商，尽量互谅互让、友好协商解决，协商处理不成的，应尽早向法院起诉。

 对于财产损失价值、漏水原因难以确定的，可以请有资质的机构进行专业的评估、鉴定或者向法院申请评估、鉴定。

来源：枝江市人民法院

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