花高价购买的地下商铺，未经业主同意，两部电梯便被物业公司全部拆除，便利通道的消失使得客流量锐减，损失究竟谁来承担？

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近日，武汉东湖新技术开发区人民法院审理了一起因电梯被拆除而导致的物业服务合同纠纷，判决物业公司将电梯恢复原状并承担赔偿责任。

基本案情

黄某购买了武汉市区某广场负一楼的地下商铺，由某物业公司进行物业管理。

2011年8月，某物业公司在未征得地下商铺业主同意的情况下，擅自将商场一楼至负一楼区域的两部手扶电梯拆除，并将拆除后的公共区域对外出租收取租金，通行不便导致地下商城顾客大量流失。

黄某及地下商铺的其他业主代表多次与某物业公司沟通，要求尽快恢复电梯原状，有效引流顾客到负一楼消费、增加人气，某物业公司承诺包租期满后交铺给各业主时再恢复电梯原状。

2017年包租期到期后，两部电梯依然没有恢复，且2019年商城进口侧门封闭，客源进一步减少，黄某经济收益受损严重。

2023年6月，黄某向武汉东湖新技术开发区人民法院提起诉讼，要求某物业公司恢复电梯原状，并赔偿其因拆除公共手扶电梯导致客源流失共计4.5万余元（损失以黄某所缴纳的物业费为标准计算）。

某物业公司辩称，该电梯是商场管理公司为整体对外出租某广场商铺而自行安装，己方受商场管理公司的指令拆除电梯，黄某无权要求恢复电梯。

案涉电梯拆除后，还有其他电梯可以进入负一楼商铺，而且负一楼目前仍有大部分商铺在正常经营，未受到电梯拆除影响。黄某商铺的空置，是黄某不积极作为以及其他因素叠加影响，并非因电梯拆除，物业公司不应承担赔偿责任。

另外，物业公司为黄某的商铺提供了多样化的物业服务，电梯服务仅仅是服务中的一项，不应该以全部的物业费来承担责任，黄某要求的赔偿金额不符合物业服务合同的约定。

案件审理

法院审理后认为，本案的争议焦点为物业公司是否应当承担赔偿责任，以及赔偿的金额问题。

诉讼过程中，经法院实地查看，该广场负一楼AB区商铺均处于空置状态，仅有负一楼A区10余户商铺在正常营业。案涉两部被拆除的电梯位于某广场大门口，系通往负一楼AB区最重要的通道之一。

原告当初在购买商铺时，周边已设置了电梯作为吸引顾客的重要设施，被告在原告购买商铺后不久将其拆除，势必会影响到商铺的人流量。

综合查明的事实，原告与被告之间构成物业服务合同关系，均应当按照合同约定和法律规定行使权利并履行义务。

被告作为物业服务公司，其有义务对商场公共设施设备进行维护、修缮、服务与管理，保证公共设施设备的正常运转。被告不仅后续未对手扶电梯进行维护管理，反而未经商铺业主同意拆除，致使原告商铺一直处于空置状态产生较大租金损失，在履行物业管理服务义务存在重大瑕疵，构成违约，故法院认为原告有权要求被告承担赔偿损失的违约责任。

关于赔偿的金额问题，由于涉案被拆除的电梯给商铺带来的人流量无法确定，对商铺收入的影响亦无法确定，且近年来涉案商铺所处的某广场受周边道路施工围挡、市场环境、商场管理等多种因素叠加影响，拆除电梯的行为给原告造成的经济损失具体数额难以准确衡量。但被告提供瑕疵服务的违约行为客观上必然会影响原告商铺的使用和收益，给原告造成相应损失，故法院酌定被告参照物业费标准向原告进行补偿。

武汉东湖新技术开发区人民法院一审判决，要求某物业公司将手扶电梯恢复原状，并向黄某赔偿损失4.5万余元。物业公司不服提起上诉，武汉中院二审判决维持原判。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条？？当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

来源：武汉市司法局

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