买房是人生大事，业主高兴收房准备装修后发现房屋紧邻消防排风扇、排风井，而开发商在商品房销售时对此并未主动如实告知，开发商应否承担责任？近期，连云港经济技术开发区人民法院就审理了这样一起商品房买卖合同纠纷案。

2021年5月，阿强夫妻二人决定结束租房生活，共同购买一套商品房改善居住环境。二人与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的某单元101室房屋。2022年9月底，开发商如期交房。同年12月，阿强夫妻进行房屋装修时发现，次卧窗户旁百叶窗下面有地下一、二层储物间及汽车库排风井，房屋正下方安装有地下车库消防排风排烟设施，导致其将空调外机安置在非被告预留位置，地下汽车库尾气影响屋内空气质量。该不利因素在双方签订的《商品房买卖合同》未披露。阿强夫妻认为这不仅影响其正常居住使用，也会导致后续房屋交易贬值。

法院组织对案涉房屋进行现场勘查，发现案涉房屋所在楼栋地下汽车库与案涉房屋南侧次卧窗口旁相通；案涉房屋地下一层为风机房，南侧次卧地面背部（即地下一层顶部）安装有消防排风机，排风井为排风机所设置。勘查结束后，某房地产公司将地下汽车库连接排风井处封闭，排风井其他部分并未处理。法院另查明，开发商销售人员在具体推介房屋时仅售楼处设置立牌照片展示小区项目红线内不利因素，如小区垃圾站、化粪池、水泵房、变配电房等设施，并不涉及案涉房屋的消防排风机、排风井，《商品房买卖合同》附件中合同出卖人关于遮挡或妨碍该房屋正常使用情况的说明内容一页空白。

阿强夫妻因与开发商协商整改及赔偿事宜未果，投诉到消协，双方未达成一致意见，遂起诉至法院，要求开发商赔偿其房屋贬值损失5.8万元、未能如期装修导致的租房支出2.4万元及误工费、交通费、律师费等共计14.25万元。

法院审理认为，开发商与购房者相比，已提前知晓规划设计方案、消防设施等情况，应当以明确、具体的方式向购房者告知案涉房屋的不利因素，以便购房者作出审慎的判断。某房地产公司未在《商品房买卖合同》中披露与案涉商品房紧密关联的消防排风机、排风井的不利因素情况，有悖诚实信用原则，考虑到该不利因素对案涉房屋价值贬损的影响，法院酌定该房地产公司赔偿阿强夫妻损失3万元，驳回阿强夫妻其他诉讼请求。

法官说法：

按照民法典有关规定，合同履行应遵守全面履行、诚信履行原则。开发商对于预售商品房“不利因素”如实告知义务是诚实信用原则的必然要求。对于项目外不利因素、项目内不利因素以及户型设计不利因素，开发商均应依照诚实信用原则予以告知，告知的范围和程度应在合理范围内。项目外的不利因素（如会对小区产生一定噪音、异味、环境污染、辐射等风险因素），相比购房者，开发商对信息掌握程度不具有明显信息优势，但仍应在销售案场展示区的明显位置进行立牌公示或在沙盘中标明。项目内的不利因素以及户型设计不利因素，开发商作为项目的开发者，相比购房者，具有明显的信息优势，应将这些直接或间接影响商品房价值以及买受人生活的不利因素通过签订补充协议等书面形式明确告知。

作者：连云港经济技术开发区人民法院 葛桂芳 李天宇

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