【广州建设工程律师】

质量瑕疵未整改完毕，实际接房后能拒付工程款吗？

基本案情

2013年5月20日，A村3组新村建设业主（甲方）与卓某公司（乙方）签订《建设工程施工合同》，卓某公司作为A村3组新村建设居民点“幸福家园”的总体承包人，A村3组新村建设业主作为发包方。

合同约定工程经质检验收和乙方复垦资金全部到位后即支付工程款；甲方将房屋交付乙方使用后，若乙方欠款超1个月，应向乙方支付同期银行利息；出现违约的，违约金为15万元。

2013年12月20日，卓某公司施工完毕。

2014年4月20日，经A村村委员会委托，甲市建设工程质量检验测试中心对该工程的“结构安全性”进行鉴定，结论为：“幸福家园”工程在正常情况下能满足设计荷载作用的安全要求。

2014年5月10日，双方签订了《交接房协议书》，约定的交接房时间为2014年8月1日。

2014年5月15日，业主钱某选择“幸福家园”居民点33号住房，该房屋总价款为130000元，钱某已付70000元，尚欠50000元，钱某向卓某公司出具欠条。

2016年2月10日，最后一批复垦资金到位后，钱某用复垦资金交纳了30000元，尚欠20000元未付。

后钱某以该房屋存在质量问题未有拒付剩余的20000元，卓某公司起诉。

另查明，2015年3月1日，卓某公司与部分业主一起进行了竣工验收，经验收，该房屋存在质量瑕疵，建设单位要求卓某公司在2015年5月1日前整改完毕。

2018年6月6日，卓某公司整改完毕，经A村委会验收合格。

法院审理

原告卓某公司认为：根据《建设工程施工合同解释》第13条的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。

案涉房屋竣工验收前已由被告等业主接受使用，应当视为其认可房屋质量，且经鉴定工程主体结构质量符合标准，质量瑕疵也整改完毕。因此，被告应当支付剩余工程款及自2016年3月10日起的逾期付款利息和违约金。

被告钱某认为：不同意支付逾期付款利息和违约金，在原告未整改完毕期间，本人有权拒付剩余款项。

法院认为：对于建设工程，必须经竣工验收合格后才能交付使用。卓某公司承建的房屋存在质量瑕疵，经建房主管部门出具整改报告后仍未及时整改，依照合同约定卓某公司修建的房屋经验收合格后，钱某才应当履行付款义务，即钱某享有先履行抗辩权，其未付款的行为不构成违约。

因此卓某公司的诉讼请求，本院不予支持。

【皓哲律师团队】律师评析

本案争议焦点：钱某接房后，能否以房屋存在质量瑕疵为由行使先履行抗辩权。

《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

《建设工程施工合同解释》第13条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

案涉房屋虽然经鉴定“结构安全性”达标，但由于卓某公司所修建房屋存在质量瑕疵，在建房主管部门出具整改报告后仍未及时整改，故其实际交付的房屋与合同约定不符；同时，钱某等业主并非擅自使用房屋，而是按照和卓某公司的《接房协议》接房，说明卓某公司知情且认可业主使用房屋。

故按上述条文，在卓某公司整改完毕且经验收合格之前，钱某享有先履行抗辩权，有权拒绝履行支付工程款的义务。