商品房销售过程中，开发商的置业顾问为促使购房人下决心购买商品房，常会告知有促销活动，并作出买房送车位、送花园等允诺，置业顾问在销售过程中作出的此类允诺是否可以当然地视为开发商的意思表示？是否具备相应法律效力？最近，福州中院审结了这样一起案件。

李某欲购买甲公司开发的商品房，在与甲公司置业顾问陈某联系并进行微信聊天的过程中，陈某屡次提及“（赠送）花园38平方”“送一个车位”等内容。后李某与甲公司正式签订了商品房买卖合同，合同仅载明所购标的商品房的相关事宜，而未载明赠送花园、车位事宜，合同中亦约定“销售人员的说辞等仅做参考使用，不作为合同条款要约”。现李某要求甲公司免费交付一个车位、赠送38平方米的花园，双方产生争议，遂成讼。

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法院经审理认为，李某主张甲公司置业顾问陈某关于赠送花园、车位的允诺应视为要约，亦应当为合同内容，但从微信聊天记录看，陈某作出的允诺仅笼统提及“花园38平方”“送一个车位”，并未提及赠送花园、车位的地理位置等具体信息，不满足要约所应具备的“内容具体明确”的特征，该允诺应属于要约邀请；且陈某仅是甲公司的置业顾问，上述允诺由其个人在口头或在微信上作出，在李某与甲公司随后正式签订的商品房买卖合同未包括赠送车位、花园的相关内容且合同已明确约定“销售人员的说辞等仅做参考使用，不作为合同条款要约”等内容的情况下，李某并未提出异议，仍与甲公司签订了案涉合同，未尽到一般购房者应尽的谨慎注意义务。故李某现诉请甲公司免费交付车位、赠送花园，缺乏依据，不予支持。

法官说法：虽然置业顾问在销售过程中系代表开发商销售商品房，但并非置业顾问作出的所有允诺都必然能被视为开发商的意思表示，具备相应法律效力，尤其是购房合同中已经明确约定销售人员的说辞不作为合同条款的情况下，置业顾问作出的允诺更难被认定对开发商具有法律效力。购房是人生中的大事，购房者在购房过程中亦负有谨慎注意义务。在置业顾问作出相关允诺的情况下，购房者应核实购房合同中是否有关于排除销售人员允诺效力的条款；要求置业顾问出具加盖开发商公司公章的书面材料，或通过查看样板房、宣传单、咨询其他置业顾问的方式确认促销活动是否为确为开发商的真实意思表示等。其中，最为保险的方式即要求将允诺内容写入正式的商品房买卖合同，通过书面合同的形式确认双方权利义务关系。

来源：民一庭

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