裁判要点

提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。房地产开发企业提供的格式合同中，约定逾期上房违约金的计算起始时间为合同约定的上房之日之后180日。该条款排除了购房者向房地产开发企业主张约定上房之日起之后180日的逾期上房违约责任的权利，免除了房地产开发企业的上述违约责任，应认定为无效，违约金应自合同约定的上房之日的次日计算。

案情简介

2017年3月26日，原告王某（买受人）和被告中川公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的商品房一套。合同第七条付款方式及期限约定：买受人于2017年4月24日前付清全部房款。第十一条交付时间约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任：自本合同约定的交付日后180日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已缴房款万分之一的违约金，合同继续履行。（该条款未加黑加粗，但该条款内容下部有划线）附件十一补充协议第16条载明：买受人已熟知了本协议全部内容，并确认同意了全部条款；出卖人已就本协议的全部条款做了相应解释和说明，买受人对本协议全部条款的含义及相应的法律后果已全部知晓并无异议。

上述合同签订后，原告依约向被告缴付了购房款，但被告没有按照合同约定向原告交付涉案房产。2017年11月12日被告向原告交付了涉案房屋。因对于逾期上房违约责任的承担双方产生纠纷，原告遂诉至我院，请求被告向原告支付违约金，违约金计算的起始时间应按照合同约定的上房之日的次日计算。

庭审中，被告提供同一项目其与其他购房者签订的商品房买卖合同，合同约定的逾期交房违约责任为：自本合同约定的交付之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告以此主张其与购房者签订合同时完全可以进行协商，如果购房者对合同提出不同意见，那么被告也将充分考虑购房者的意见，对相关合同条款进行修改，并非由原告所称所有合同都是被告单方制作而定性为格式条款，关于逾期上房违约责任的条款有效，应按照该约定认定违约责任。

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法院判决

原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约向被告缴纳了购房款，被告亦应当按照约定向原告交付房产。被告未按照合同约定的期限向原告交付涉案房产，应当根据合同约定向原告支付违约金。

《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条的规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”涉案《商品房买卖合同》中关于被告逾期交房的违约条款属于上述情形，应属无效，故原告主张自2017年6月30日起计算逾期上房违约金，有事实及法律依据，应予以支持。

云龙法院最终判决：被告向原告支付自2017年6月30日起计算至上房之日止的逾期上房违约金。

判决作出后，被告提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判决。

法官提示

当今社会格式条款运用广泛，它降低了缔约的成本，节省交易时间，提高交易活动的效率，合理运用更能预先分化风险，维护交易安全。但是，格式条款的制定者往往从自身利益考虑，很多条款仅仅为了追求自身利益最大化，变相的违背了契约自由原则，更可能成为优势者强制消费的工具。所以消费者在缔约时，一定要认真阅读合同条款，对于损害自身利益的条款提出质疑，必要时勇敢拿起法律武器维护自己的合法权益。

来源：民一庭

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