【案件简介】

2019年6月12日，马某与李某签订《西宁市房屋买卖契约》，购买李某位于西宁市城东区房屋一套，房款92万元，双方约定房款于2019年6月14日前付清，李某于2019年6月20日前交付房屋，同时双方办理房屋过户登记手续。2019年6月13日，马某与李某在《西宁市房屋买卖契约》背面签署补充条款，约定因不动产证卖方验资所用，卖方在2019年11月一定给买方过户，否则承担违约责任。后马某按约将房款付清，李某将房屋交付马某居住使用，但房屋一直未办理过户登记手续，直至2021年9月房屋因李某欠款未还被人民法院查封。马某遂提起执行异议并提起案外人执行异议之诉，要求法院停止执行该房屋并确认房屋归马某所有。

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【裁判结果】

买受人马某主张对登记在被执行人李某名下的不动产享有足以排除强制执行的民事权益，要求排除执行的诉讼请求不能成立，法院不予支持，对原告马某同时要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求本院亦不予支持。本案中，从2019年6月12日马某与李某签订房屋买卖契约至2021年10月25日马某向法院起诉李某主张办理过户手续期间，案涉房屋又被二次设定抵押权，三次被查封，马某直至房屋被查封后才提起诉讼，能够认定马某在案涉房屋买卖过程中未尽到合理的注意义务，且存在对李某多次违约的放任，导致案涉房屋产权无法变更登记。另外，虽然本案重点审查的是马某是否存在因自身原因而未办理过户登记的情形，但也不能忽视李某在本案中对于未办理过户登记存在的主要过错。李某明知案涉房屋已被其设定抵押权，在转让案涉房屋时未经抵押权人同意，其行为不符合当时的法律规定。且在向马某转让房产并约定于2019年11月过户的情况下，仍在此次抵押权注销后连续二次设立新的抵押权，恶意为案涉房屋过户设立障碍的行为，不符合社会主义核心价值观，有违诚信原则，马某对此可另行诉讼主张权利。

【法官说法】

马某购买房屋后一直未办理过户登记手续，后因原房主李某欠款导致房屋被法院查封，马某向法院提起案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人马某必须同时符合上述四种情形且其权利能够排除执行，诉求才能被法院支持，马某因不符合第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形而导致被法院驳回诉讼请求。

购买房屋后办理过户登记系房屋买卖双方的权利又系双方的义务，对于买房人来说，产权过完户后，房屋所有权才属于买房人。因此，购买房屋后买房人更要积极办理过户手续，要求卖方及时履行过户义务，放任不管，买了房子不过户将导致多种法律风险。比如“一房多卖”风险、卖家违约风险、房主去世风险、房屋被查封风险等，一旦购房人遇到了这些情况，打官司在所难免，最怕的就是如本案中马某这样“房财两空”，原房主李某已经拖欠多人款项不还，成为多个案件的被执行人，向房主追回房款和违约金的难度可想而知。

来源：青海省高级人民法院

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