为了买套房子改善生活，购房者唐某在签好合同后，支付60万元首期房款。可是，钱付出去了，房子却无法过户，更不对劲的是，房主朱某居然也消失不见了！近日，上海市金山区人民法院（以下简称金山区人民法院）开庭审理了这样一起合同诈骗案。

　　为还欠款“一房二卖”

　　朱某因无法偿还大额信用卡贷款，2018年11月23日，遂将其名下分得的一套动迁安置房售卖给杨某夫妇，因此时该安置房仍在三年限制转让期内，无法办理过户登记，朱某仅将房产证和钥匙交给了杨某夫妇。

　　一年后的一次偶然机会，朱某在网上看到有人将同一套房子售卖两次“赚钱”，动起了“歪心思”。他想到，之前出售的安置房还未办理过户登记，现在不仅背负大额信用贷款，还欠下了新的网络贷款，自己急需用钱，不如自己也效仿“一房二卖”的做法。

　　为了骗取钱款，朱某重新补办了上述房屋房产证用于再次售卖，并联系到买家唐某签署《房地产买卖合同》，约定以人民币115万元的价格将上述房屋出售。买家唐某在不知该房屋已被售卖的情况下，向朱某支付了60万元首期购房款。

　　拿到钱款后，朱某将该笔款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。

　　民事起诉扯出合同诈骗

　　迟迟无法过户，又找不到朱某，唐某于是将朱某诉至法院，请求办理上述房屋的过户登记。

　　法院审理中发现，该房被二次售卖，并可能涉嫌刑事诈骗，依法裁定移送公安机关处理。

　　公安机关移送检察机关审查起诉，后检察机关以合同诈骗罪向上海金山法院提起公诉。金山法院审理法院审理后认为，被告人朱某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。同时认定被告人朱某具有到案后如实供述自己的罪行、认罪认罚、退赃表现等从轻、从宽处理情节。

　　最终，法院作出一审判决，被告人朱某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年四个月，并处罚金人民币六万元。在案退赃款发还被害人唐某，责令被告人朱某于判决生效之日起一个月内继续退赔被害人其余经济损失。

　　法官说法

　　金山法院法官表示，在房地产交易中，房屋所有人将同一套房屋先后出卖给不同的买受人的情况称为“一房二卖”。司法实践中，这种行为大多属于民事纠纷范畴，但如果卖家符合一定的情形，或将构成合同诈骗罪。

　　“一房二买”构成民事欺诈还是合同诈骗，区分关键在于行为人是否具有“非法占有目的”。民事欺诈主要是在房屋买卖过程中，后来的买家愿意以更高价格缔约，卖房者为获取更大经济利益而实施欺骗行为，隐瞒房屋已经售卖的事实，将房屋重复买卖。而合同诈骗则是卖家以售卖房屋为幌子，虚构事实、隐瞒真相，将他人购房款占为己有。

　　具体至本案，主观层面，被告人具有诈骗购房者钱款的故意，第二次缔约的目的就是为了骗取购房款；客观层面，被告人收到购房人唐某支付的60万元后，将该款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。

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　　综合来看，足以认定被告人具有非法占有目的，并骗取了被害人的钱款，其行为构成合同诈骗罪。避免“一房二卖”的措施及维权途径为避免遭受“一房二卖”而产生损失，房屋买受人可以采取预告登记来保障自身权益。《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。购房者在购买房产时，可以采取提前调查所购房屋产权状况、申请预告登记等措施避免风险。

　　如果购房者遇到了“一房二卖”的情况，则应当及时与出卖人沟通协商是否能取得房屋所有权，如不能，则应当解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失等，亦可提起诉讼及申请财产保全保障自身合法权益。购买动迁安置房的风险及对策动迁安置房具有质量稳健、户型适宜、配套规划完善，价税相对较低等优点，比较吸引有购房刚需的消费者。但也存在一定交易风险，如房价变动导致一方反悔，出卖人去世继承人不配合，限制期内交易无法过户，房屋权属不明等问题。

　　对此建议购房者：一是尽量购买已办理产证的动迁安置房，降低房屋权属方面的不确定性；二是缔约时最好要求所有被安置人均在合同上签字，避免影响合同效力或造成过户困难；三是如系限制期内交易，还需留意产证是否被补办过，并了解清楚限制期届满的具体时间，届时主动与卖家对接，及时办理过户手续；四是尽量在合同中约定相应的违约责任，如一定金额的违约金，以促使双方诚信履约，如期顺利完成交易。

来源:周到上海 作者:姚沁艺 张明继

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