买家购房时看中一楼天井、台阶、水泥地、防盗窗等设施，卖家也说这些设施都是经有关部门批准修建。签完合同后，买家却被物业告知该房屋的南面水泥地及台阶系违章建筑，在房屋过户登记之前必须要被拆除，遂将卖家诉至上海静安法院要求赔偿……那么，法院会支持买家的诉请吗？

　　说好的“合规设施”竟是违建

　　购房者刘先生（化名）相中了卖家李女士（化名）位于本市的一套待售的房屋，该房屋位于一楼，刘先生尤其中意该房屋的天井、水泥地、台阶和防盗窗等附属设施，认为这些设施可以给自己居住上提供便利。李女士也对他承诺：“这些设施都是经有关部门批准修建，以后不会被拆除”，便欣然与李女士签订了房屋买卖合同，并支付了购房款。

　　但好景不长，正当刘先生满心期待早日搬入新家时，却被告知该房屋的南面水泥地及台阶系违章建筑，在房屋过户登记之前必须要被物业拆除。不仅如此，一旦南面设施被拆除后，刘先生想要从北门出入，便不得不将北面的天井顶棚、防盗窗也进行拆除。

　　这对于刘先生而言，简直是晴天霹雳，因为自己原本中意的这些附属设施都没有逃过被拆除的结果，刘先生认为李女士之前的口头承诺与事实不符，于是便将李女士告上法庭，要求赔偿自己损失5万元。

　　有意隐瞒还是无心之过？

　　法庭上，刘先生称自己当初买这房就是看中这些附属设施，李女士也信誓旦旦地向自己承诺了这些附属设施不会被拆除，自己才愿意将上述附属设施折价计入购房款，以远超该小区同类型房屋的价格购买此房。自己也是基于对李女士信任，并没有要求把这些设施折价内容写进合同。现在这些附属设施全部要被拆除，自己反倒是哑巴吃黄连——有苦说不出，因此要求李女士承担赔偿责任。广州专业工程律师,广州建筑工程合同律师,广州工程款律师

　　李女士则矢口否认自己曾向刘先生作出过不会拆除的承诺，反倒提供了她和刘先生的聊天记录，以此来证明自己曾在过户前告知过刘先生上述违章设施会被拆除的事实。

　　关于该房屋的南面水泥地及台阶会被拆除，究竟是李女士刻意隐瞒还是无心之过？承办法官在证据材料中发现了一丝端倪。刘先生提交的一份微信聊天记录中显示，双方签订房屋买卖合同之后，刘先生的妻子黄女士通过微信向李女士发了一句：“他们不经询问房东刚刚私自拆除了”并配以一张房屋水泥地及台阶被拆除后的图片，李女士则回复道：“本来就不同意搭建，因为我老公是残疾人。如果房子卖了，肯定要拆除”。由此，不难发现，李女士就南面水泥地及台阶会被拆除这个事实系明知，但在签署合同时有意隐瞒。

　　法院判决：违建交易需谨慎

　　法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘先生、李女士签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均需恪守履行。

　　一方面，李女士并未在缔约前对刘先生尽到如实告知义务，导致涉案房屋现状与刘先生购买时相比发生较大变化，李女士对此确有过错，应承担一定赔偿责任。另一方面，刘先生主张的相应设施系违章建筑，且未在合同中予以体现，其作为买主对于违章建筑能否正常交易也应具有审慎的判断，应对房屋设施的合法性、房屋的交付标准等尽到一定的注意义务。

　　最终，法院综合考虑双方合同履行、沟通协商，以及相应附属设施对房屋交易价格及使用的影响等情况，依法判决李女士赔偿刘先生8000元。判决后，刘先生不服提出上诉，二审法院维持原判。

　　法官说法：诚实守信是基础

　　上海静安法院民事审判庭法官助理纪洪表示，对于广大老百姓而言，购房是一件大事，遵循诚实守信原则是买卖双方签订合同的基础。在挑选房屋时，买方需提前了解房屋状况，房产证载明范围以外的私自搭建极有可能是违章或非法建筑，千万不要贪图便宜，而承担莫大的风险。

　　在签署房屋买卖合同时，双方均应审慎确定合同条款。如果在依约履行合同义务时发现对方存在不诚信行为，不遵守合同约定，守约一方可以要求对方承担违约责任，提供有效证据，维护自己的合法权益。

来源:周到上海 作者:姚沁艺 纪洪 姜雅乔

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