“我买的房屋渗水，不能装修入住，2年多后房地产开发公司才维修完毕……

贺丽霞（化名）以房地产开发公司逾期交房为由提起诉讼，请求法院判令房地产开发公司支付违约金15万余元，及房屋毁损赔偿费5万元。柳州市鱼峰区人民法院审理的这起商品房预售合同纠纷案入选《中国法院2023年度案例》。

01新房渗水业主拒绝收房开发商2年后修复交付

2016年6月30日，贺某霞花近百万元购买了柳州市箭盘路一家小区的一套商品房，与柳州一家房地产开发公司签订商品房买卖合同。

合同约定，出卖人应依照有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人须在收到书面通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人逾期办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房的责任。

合同同时注明，“由于买受人原因未能按期交付的情况包括但不限于：买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因正当原因拒绝签署房屋交接单的；商品房取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后如房屋存在局部瑕疵的，由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房。”

合同签订后，贺某霞向房地产开发公司付清购房款。2018年3月，房屋竣工验收，取得五方相关单位验收合格证明。3月25日，房地产开发公司在当地媒体刊登交房公告，通知业主办理入伙手续。3月30日，贺某霞验收房屋，发现卫生间、厨房、房间与客厅渗水，便拒绝收房。

之后房地产开发公司维修整改楼面防水，并根据贺某霞的申请向她发放物业费赠送凭单，赠送金额为3414.6元、948.51元。

2020年5月6日，贺某霞在房屋交接单上签名认可已现场验收合格接收房屋，双方办完交接手续。贺某霞用物业费赠送凭单以抵扣券方式向物业公司交纳了2018年5月1日至2020年3月31日期间的物业服务费。

02起诉开发商逾期交房房主索赔20万余元

“房屋严重漏水，房地产开发公司用了2年多时间才将房屋补漏完工。房顶打满钉子，千疮百孔，毁损严重。我要花很多钱装修房屋，还担心这‘豆腐渣’工程是否牢固……”此后，贺某霞向鱼峰区法院起诉，请求法院判令房地产开发公司向她支付逾期交房违约金15万余元，及房屋毁损赔偿费5万元。

房地产开发公司辩称，根据商品房买卖合同，房屋渗水属于局部瑕疵，不视为质量不合格，贺某霞不得以此拒绝收房。公司对此承担整改责任，而不是逾期交房责任。竣工验收备案登记表等材料上均写明房屋2018年3月2日竣工验收，3月29日完成竣工验收备案，说明房屋质量合格。公司已履行通知的义务，以公告方式通知贺丽霞收房，房屋渗水不能构成贺某霞拒绝接收房屋的理由。

房地产开发公司称，商品房买卖合同还约定，买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因正当原因拒绝签房屋交接单的，属于由于买受人原因未能按期交付房屋，出卖人并不承担由此产生的延期交房违约责任，同时视为该房屋出卖人已于交房通知上的交付日交付买受人。房屋已竣工验收合格，不存在主体结构质量不合格情况，房屋具备合同约定和法律规定的交付条件，公司在约定期限内将房屋交贺某霞查验。房屋渗水是由于施工方原因造成，公司也是受害者。公司发现房屋渗水后，对房屋钻钉是对房屋防水层修复的一种方式，没有损害房屋。用钻钉注浆方式没能彻底解决房屋渗水问题后，公司对贺某霞的房屋重做屋面防水，彻底修复房屋防水层。

03房屋漏水属于质量瑕疵问题非逾期交房违约责任

法院：房屋渗水并非主体结构质量问题，开发商不构成逾期交房；业主可另行主张因修复房屋影响正常入住使用的损失赔偿责任。

鱼峰区法院审理后认为，贺某霞与房地产开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。

关于房地产开发公司是否逾期交房，鱼峰区法院指出，双方对房屋交付条件在商品房买卖合同明确约定为“取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”。建筑法第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”房屋2018年3月10日取得施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格，同年3月29日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。房地产开发公司登报公告通知贺某霞3月30日交房。当天房屋已具备合同约定和法律规定的交付条件，房屋交付时间为2018年3月30日，房地产开发公司没有逾期交房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒收房屋。贺某霞拒收房屋的理由是房屋严重渗水，而房屋渗水并非主体结构质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”贺某霞可以依据上述规定另行向房地产开发公司主张因交付的房屋影响她正常入住使用的损失赔偿责任。

鱼峰区法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。贺某霞主张房地产开发公司向其支付5万元房屋毁损赔偿费，但没有举证证明，房地产开发公司对此不予认可，法院不予支持。

鱼峰区法院判决驳回贺某霞的诉讼请求。

法官说法

随着群众维权意识的增强，一些购房者因房屋存在质量问题而拒绝在约定时间接收房屋，进而要求开发商承担逾期交房违约责任的案件增多。如何判断开发商是否构成逾期交房？关键是要正确理解开发商逾期交房违约责任和房屋质量瑕疵担保责任的区别：商品房交付是开发商履行商品房买卖合同的重要义务之一。交付的房屋若存在地面、墙面裂缝，局部渗水漏水、门窗损坏等质量瑕疵，并不会导致商品房功能丧失，也不会导致买受人不能实现合同目的。

该案中，房地产开发公司交付的房屋存在漏水问题，属于质量瑕疵问题，应承担质量瑕疵的担保责任，而非逾期交房的违约责任。贺丽霞可以依据司法解释规定另行向房地产开发公司主张因交付的房屋影响她正常入住使用的损失赔偿责任，但不能将其混同于未达约定和法定交付条件而主张逾期交房的违约责任。

来源：南宁普法、广西高院微信公众号、广西法治日报、鱼峰区法院

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