资产僵局

　　9月8日，安徽成城置业投资发展有限责任公司一期楼盘顺利开售，售楼部现场人声鼎沸，据了解，已有10余套房屋被预定，这个成绩在当下的房地产市场实属难得。这标志着安徽成城置业投资发展有限责任公司高达5亿元的债务得到有效化解，濒临破产的企业得以涅槃重生。这是霍山县第一例由债权人申请破产清算后债务人申请重整并获批准的房地产重整案件。广州专业工程律师,广州建筑工程合同律师,广州工程款律师

　　十年项目“烂尾”负债累累

　　安徽成城置业投资发展有限责任公司于2011年取得霍山外环路以南360余亩的土地开发权，投资建设“雅典花园”项目。2014年，因其自身经营问题，该工程难以继续，只能停工停建、搁置“烂尾”。2020年4月，成城置业公司资不抵债，其债权人向霍山县法院提出破产清算申请。法院裁定受理该案，依法指定管理人后迅速开展接管、调查、债权申报、清产核资等工作。

　　“成城置业公司的资产评估价值与管理人初审已认定的负债基本持平，其中工程主体结构己基本完工，若全部销售可实现资金回笼1.7亿元。该工程具有一定的投资和开发价值，具备重整的条件。”合议庭在收到债权人的破产重整申请书后，经过多方论证，认为在当下的市场环境，资产缩水，若进行强制清算，烂尾楼盘和土地的实际价值极低，变现极为困难，债务清偿率极低，各类债权人的利益将受到损失，国土资源也将被浪费。2021年8月，霍山县法院裁定对成城置业公司进行重整。

　　盘活项目化解债务危机

　　裁定重整后，管理人立即登报招募意向投资人，但恰逢新冠疫情，房地产行业低迷，一直未能招募成功，项目只能一时搁置。直到2022年8月，经多方努力，最终找到了意向投资人。

　　“重整需要招募投资人，但是很多投资人担心有抵押权、工程款等法定优先权在先，后期融资投入的资金会因顺位而有所顾虑，迟迟不敢投资。”管理人在和合议庭法官研究方案时讲出了投资的难点。法官想到了在别的案件中曾引入共益债务这一制度。

　　“所谓共益债务，就是在重整方案中将后续建设资金确认优先清偿，这样就可以打消你们的投资顾虑。”合议庭法官杨全新向投资人解释道。

　　为保障重整顺利进行，霍山县法院成立相关工作专班和维稳小组，依托“党委政府领导、法院依法推进、部门通力协作”的府院联动机制，努力化解招募投资人、调整债权分配比例、行政审批调整等一系列难题，并指导管理人制定了“由债务人自救为主，辅之引入建设共益债和建设资金”的双轮驱动重整计划草案。草案中明确：工程项目分两期恢复建设，成城置业公司自筹资金约1.1亿元，用于支付首期工程款；投资人全额投入续建资金作为共益债，若重整失败转为破产清算程序，则该部分共益债可优先受偿。最终，经过投资人招募、各方艰苦谈判，债权人会议两轮表决通过了重整计划草案。

　　2023年9月，霍山县法院依法裁定批准成城置业公司重整计划，至此“十年烂尾”的资产僵局得以盘活。

　　府院联动助力重整计划执行

　　考虑到“雅典花园”项目当初的规划设计方案已不符合当前的建筑规范要求，结合意向投资人诉求，霍山县法院多次向党委政府请示汇报，提出调整工程规划的请求。最终，由县主要领导牵头，组织法院、住建局、自然资源局、国资委、开发区等部门先后5次召开专班会议，在实地勘验调研并专程前往外地学习后，将部分商业用地调整为住宅用地，优先使重整计划中清偿债务的建筑面积得到了保证，并对建设楼层及高度进行了调整，以便更好地适应市场需求。

　　前期工程建设的问题得到了解决，但受到大环境的影响，房地产市场仍然疲软，销售压力巨大，重整仍具有不确定性。今年5月，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布一系列重大房地产行业提振政策后，霍山县法院主动延伸审判职能，积极向政府建言献策，用足用好政策工具，进一步帮助缓解后续商品房销售压力，助力实现重整。

来源：中国法院网 | 作者：杨文静

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