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我买的房子被人抵押了?

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点击次数:30 更新时间:2024年10月20日18:01:57 打印此页 关闭

案情简介

2015年8月27日,李某与罗某签订《安置房买卖合同》,约定将无锡市滨湖区某街道402室(以下简称402号房屋)安置房以28万元出售给罗某。同日,在罗某付清房款后,李某将402号房屋交付至罗某。

罗某于2015年8月27日取得402号房屋后,对房屋进行了装修并短暂居住,后为照顾子孙需要同子女居住,402号房屋于2015年12月后长期出租给案外人于某居住至今,罗某除402号房屋和子女同住的房屋外,无其他房屋居住。

2019年2月25日,李某领取了402号房屋不动产登记证。2022年8月16日,李某向某银行申请办理银行贷款,以402号房屋为担保设立最高额抵押并于2022年8月18日办理了抵押登记。后罗某发现该抵押登记,遂提起诉讼,请求撤销抵押登记。

法院审理

滨湖法院经审理后判决:一、李某、某银行于本判决发生法律效力起五日内,协助罗某办理无锡市滨湖区某街道402室房屋抵押权注销登记手续;二、驳回罗某的其他诉讼请求。李某不服一审判决,提出上诉。二审维持原判。

法官说法

抵押权作为担保物权,是直接对抵押财产享有的权利,抵押权人可以以此对抗财产所有人及第三人,但设立抵押权的目的在于担保债的履行,而非对物本身进行使用或以物取得收益,所以抵押权的实现方式是就拍卖、变卖后价款优先受偿而非取得担保物的所有权。因此在与其他物权权利发生冲突时,抵押权并不具有当然的优先性。

本案中罗某虽非涉案房屋的所有权人,但其基于与李某合法有效的买卖合同实际取得房屋并长期占有、使用,其物权期待权和有权占有已然形成,此时李某以涉案房屋设立最高额抵押,会极大程度影响罗某就案涉房屋所享有的权利。在权利发生冲突时,要确定冲突权利的权利顺位,需要综合考量权利产生时间、权利来源、权利性质等因素。本案中,罗某在2015年就实际取得涉案房屋并进行居住和出租,而抵押权设立于2022年,罗某已就涉案房屋形成长期稳定的物权关系,不应受后设立的抵押权影响。其次,罗某就房屋享有的权利来源于合法有效的买卖合同,且李某已经实际履行该买卖合同向罗某交付了涉案房屋。而李某虽因未给罗某办理过户手续仍为房屋的所有权人,但是其所有权内容已通过买卖合同出让于罗某,再就涉案房屋设定最高额抵押的行为,构成无权处分,在买卖合同和抵押合同均有效时,罗某的权利来源显然更具正当性。

最后,抵押权的核心在于担保债权的实现,对于抵押权人而言,担保物的作用在于其交换价值而非使用价值。本案中的担保物为安置房,其重要用途便是提供住所,作为住所的房屋,是居住人的生存和发展的基础,《民法典》新设居住权制度也正是出于房屋的居住功能所具有的重要意义。罗某虽因照顾子孙的原因未长期居住于涉案房屋,但其未有其他住处,综合其他案件事实也对罗某购买该安置房的目的为居住进行了确认,因此为充分保障罗某的居住权利,从权利性质的因素考虑,罗某的权利亦应当优先于抵押权得到保护。本案的判决为处理权利冲突提供了一定的路径指导,贯彻了“人民群众住有所居”的目标,体现了以人民为中心的发展思想,同时体现了对物权期待权和实质物权人权利的保护。

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