【广州建设工程律师】

约定不同质保金返还期的，期满是否返还应区别对待？

   案情概览

2013年4月，乙公司承建了甲公司开发的A小区工程。

2015年5月，工程经验收合格，也进行了竣工备案。双方签订《建筑工程质量保修书》，载明：有防水要求的卫生间、屋面防水等的防渗漏保修期为5年，其他工程的保修期为2年，自工程竣工验收合格之日起计算。

后A小区投入使用，期间有10多家住户反映屋面漏水、卫生间漏水。甲公司遂联系乙公司进行维修，但该问题至乙公司起诉时一直反复出现。

2018年1月，甲乙两公司签订《竣工结算协议》，该协议第5条约定，“乙方按上述结算工程款留存3%（250万元）作为质保金，自竣工备案之日满两年后无质量等其他问题甲方在10日内无息返还乙方180万元，在工程竣工备案之日满五年后无质量等其他问题甲方在10日内无息返还乙方70万元”。

2018年5月，甲乙两公司和A小区物业公司三方，签订了《工程项目移交单》，约定除有防水要求的卫生间、屋面防水等工程外，其他工程均移交给物业公司。

因乙公司多次催促甲公司返还两年质保期满部分的质保金无果，乙公司起诉请求判令甲公司支付到期的质保金180万元，并按人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息。

甲公司认为：工程仍然存在质量问题，不符合《竣工结算书》中约定的质保金返还条件，甲公司可行使抗辩权拒绝返还。

法院裁判

关于质量保修期如何确定的问题，根据双方签订的《建筑工程质量保修书》中关于防水防漏保五年，其余保两年的约定，至起诉时，保两年部分的质保金返还期限已经届满，且工程不存在质量问题，甲公司应当返还180万元质保金和利息。

且根据甲乙两公司、A小区物业公司签订的《工程项目移交单》，可得知乙公司对于A小区的防水、防渗漏工程仍然承担保修期内的保修责任，该质保金返还期未届满。对于除防水、防渗漏之外的工程，三方明确约定遗留的质量问题由物业公司处理。因此，甲公司以存在防水、防渗漏的质量问题为由抗辩，没有事实和法律依据。

判决甲公司返还乙公司两年期满的质保金180万元及逾期利息。

律师评析

本案争议焦点：约定不同质保金返还期限的，能否因其中一种不符合返还条件而拒绝返还所有质保金。

根据《建设工程施工合同司法解释（二）》第8条的规定，当事人约定的质保金返还期限届满的，应当返还质保金。因此当事人就同一工程项目中的不同部分约定不同质保期的，只要满足其中一部分工程的质保金返还条件，就应当返还该部分对应的质保金，不能以其他部分不符合返还条件为由拒绝返还。

本案中乙公司主张返还的是已届期、且不存在质量问题部分工程的质保金，甲公司应当予以返还。即便该部分工程存在质量问题，根据《工程项目移交单》，应由物业公司承担相应保修义务。

法律规定

《建设工程施工合同司法解释（二）》第8条：有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：

（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。

（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。

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