房地产销售公司将法院已经查封的房屋另行出售给购房者，商品房买卖合同是否有效？
案情概览
某华房地产销售公司与西尚建筑有限公司订立建设工程施工合同，西尚公司在完成楼盘建设，竣工验收后，某华公司因经营不善，资金不足，未能及时向西尚公司清偿工程款。西尚公司依据施工合同中的抵押条款，申请对涉案楼盘进行财产保全。随后，某华公司与西尚公司就工程款清偿问题多次磋商。2019年8月，某华公司将涉案楼盘中的多间房屋向市场出售，分别于购房者林某某等人签订商品房销售合同，并收取购房款。西尚公司知晓该情况后，向法院起诉，以该房屋属于法院限制处分的不动产为由，要求法院宣告某华公司与林某某等多名购房者间的房屋买卖合同无效。
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法院裁判
法院认为，本案的争议焦点为某华公司与林某某等多名购房者间的商品房买卖合同是否有效。
经查，某华公司在与林某某等人签订商品房买卖合同前已经取得了涉案房屋的预售许可证。虽然根据《房地产管理法》规定，对于已经被司法机关或者行政机关查封或以其他形式限制处分权利的房地产不得转让，但是该规定设定的目的在于防范债务人恶意转移财产，减损自身责任财产从而侵害债权人利益，因此该规定所禁止的行为属于处分行为，即物权转移行为，而非设立债权行为。因此，本案中，某华公司与林某某等多名购房者签订商品房买卖合同的，属于为某华公司设立了转移房屋所有权的义务，并未直接发生涉案房屋所有权转移之效果。因此，涉案商品房买卖合同并未违反法律、法规的强制性规定，依法有效。其次，根据法院查明的事实，某华公司将出售房屋获取的购房款全部交付至执行法院，作为某华公司的被执行财产。民事执行的目的在于清偿债务，因此某华公司的行为有助于实现其欠付西尚公司的债务。因此，法院判决，涉嫌商品房买卖合同依法有效。
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律师评析
本案中需要注意的是，在交易行为中，通常涉及债权行为和物权行为的叠加。我国实行物债二分的体系，双方签订商品房买卖合同后，仅相互设立债权债务关系，一方享有请求对方交付标的物的债权。而只有按照合同约定和法定条件，才能发生物权变动的效果。本案中，西尚公司虽然提出《房地产管理法》中规定有禁止查封财产转让的规定，但是该规定的限制对象是物权行为而非债权行为，故房地产销售公司与购房者间的买卖合同仅达成交易合意，设置转移房屋所有权的债务，但是尚未引起物权变动的后果，故不能以禁止财产转让而否定合同效力。且本案中，某华公司将销售房屋所得的钱款用于清偿欠付债务，并未损害西尚公司利益，故涉案合同不违反法律法规的规定和公序良俗，依法有效。
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相关法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
